Cosa compro quando acquisto una quota di un fondo immobiliare? Con quali rischi? Ecco le principali garanzie e caratteristiche di questo strumento finanziario presente in Italia da dieci anni.
Se fallisse una Sgr cosa succederebbe ai quotisti dei fondi?
Paradossalmente il fallimento della Sgr è, in uno scenario drammatico, la soluzione meno pericolosa per un quotista di un fondo, in quanto c'è una netta separazione tra il patrimonio di un fondo e quello della Sgr. Il Testo unico della finanza recita: «il patrimonio del fondo è autonomo e separato da quello della Sgr». Nell'ipotesi di fallimento della Sgr si verificherebbe il cambio della Sgr di gestione del fondo che quindi continuerebbe normalmente la sua vita, a seguito di commissariamento della Sgr da parte di Banca d'Italia o di delibera dell'assemblea dei partecipanti del fondo, se prevista. Molto più preoccupante per il quotista è viceversa il caso di fallimento del fondo che potrebbe verificarsi per eccesso di indebitamento o per default da flussi di cassa. È un'ipotesi di scuola, mai verificatasi nel nostro Paese; si dovrebbe ricorrere alla vendita del patrimonio del fondo e alla successiva distribuzione ai quotisti del ricavato, ma la vendita potrebbe non essere realizzata nelle migliori condizioni di mercato e conclusa a prezzi a sconto rispetto al valore dell'immobile.
Cosa potrebbe accadere se crollassero i prezzi degli immobili?
Nel nostro Paese l'ipotesi di crollo dei prezzi degli immobili è poco probabile, anche perché c'è un ferreo controllo delle cubature. Negli Stati Uniti è in atto una forte flessione dei valori - in alcuni Stati e in alcuni settori si può legittimamente parlare di crollo - perché lì si è in presenza di un mercato flessibile: chiunque possieda un appezzamento di terreno, può costruirci sopra con semplici passaggi burocratici, si demoliscono vecchi edifici per lasciare spazio a immobili sempre più grandi. Da noi non è così, il mercato è rigido, anzi rigidissimo ed è praticamente impossibile demolire immobili. Più di tanto non si può costruire: occorrono decenni per mutare i piani regolatori delle grandi città e sono le grandi città che fanno i prezzi del mercato immobiliare italiano. Possono verificarsi rallentamenti o piccoli cali dei valori, ma non crolli.
I sottoscrittori di fondi immobiliari possono perdere tutto?
No, non possono. I fondi immobiliari non sono strumenti di finanza derivata: nell'immobiliare il sottostante è solido, è costituito da patrimoni certi e certificati. È poi espressamente vietato ai fondi immobiliari italiani di effettuare operazioni con ricorso al finanziamento superiore al 60% - tranne che per i fondi speculativi che possono superare questo limite - e questo garantisce ancora di più i risparmiatori
Come funziona un fondo immobiliare?
I fondi immobiliari nascono con una dotazione iniziale prestabilita di patrimonio, variabile per effetto delle normali variazioni di valore connesse all'apprezzamento/deprezzamento dei beni. Tale patrimonio viene suddiviso in un numero predeterminato di quote. La prima fase della nascita di un fondo immobiliare parte con la sua sottoscrizione. Obiettivo del fondo è infatti quello di raccogliere un determinato ammontare di denaro presso i suoi sottoscrittori (investitori), denaro che sarà poi utilizzato per la gestione del portafoglio. Le sottoscrizioni sono aperte fino al raggiungimento di tale ammontare, raggiunto il capitale necessario le sottoscrizioni vengono chiuse. Vi è poi una seconda fase, in cui, una volta che il denaro è stato raccolto, il fondo seleziona gli immobili da rilevare. Gli immobili vengono selezionati secondo le linee di gestione del fondo: alcuni fondi privilegiano immobili residenziali e a uso uffici, altri immobili commerciali (centricommerciali in particolare), altri ancora zone da edificare o complessi da ristrutturare. Le quote possono essere sottoscritte, entro i limiti della disponibilità del fondo, solo durante la fase di offerta e il rimborso avviene di norma solo alla scadenza. Resta invece possibile acquistarle o venderle in un mercato regolamentato nel caso siano quotate.
